Предварителен договор

[REVOLUTION]

Тази законна ипотека означава ли, че имотът е прехвърлен на мое име и за да се обезпечи продавачът апартаментът се обявява за публична продан? И ако е така как апартаментът е на мое име без мое съгласие?

Ами ей така по силата на съдебното решение, което идва , за да замести вашето съгласие, което сте се задължили да дадете с предварителния договор.
Консултирайте те се с адвокат и му обяснете защо не искате да сключите окончателен договор.Тези обстоятелства може все пак да са съществени.
Ако не са, в случая житейски най-вероятно е продавачът изобщо да не предяви иск , а да задържи капарото и да продаде апартамента на друг.Но знае ли човек.

[Melly]

По отношение деловодните разноски нямаме различия, REVOLUTION.
Казах, че при неизпълнение на диспозитива на конститутивното решение за плащане н остатъка от цената в 2-едмичния срок, същото се обезсилва по искане на изправната страна - в случая Продавача.

Това въз основа на коя норма?
Закона казва "ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към държавата".

В случая плащането на продажната цена е задължение на отвеника купувач, не на ищеца продавач.Така че не виждам какво обезсилване може да има.
Вярно е че в 99 процента исковете се водят от купувачите , в такъв случай казаното от теб е вярно.
Но живота е пъстър , може пък продавача много да държи да сключи точно този договор, пък ако ще и да не може първоначално да си събере парите.А има възможност и за законна ипотека, тъй че....

Нека отговоря на първи въпрос - "Това въз основа на коя норма?"
Законодателят изрично е казал в чл.19, ал.2 ЗЗД, че всяка от страните по предварителния договор може да се ползва от правната възможност по съдебен ред да внесе промяна в правната сфера на другата страна. Това означава, че законът не прави разлика между Купувач и Продавач с оглед принадлежността на потестативното право на иск по един такъв договор.
На следващо място,
Според мен е неправилно да тълкуваме нормата на чл.362, ал.1 ГПК според "буквата" на закона. Аз приемем, че смисълът вложен в разпоредбата урежда случаите на дължимост на част от цената от купувача. И при наличие на това обстоятелство съдът постановява условния си диспозитив, защото цената е съществен елемент на съдебното решение. Това следва от задължението съдът да зачете уговорената еквивалентност на престациите с оглед спазване принципа за договорната свобода.
Приемаме, че по иск на Продавача имаме влязло в сила конститутивно СР с условен диспозитив. Купувачът обаче не изпълнява съдебното решение. Логично е да се запитаме какви са последиците от това? На първо място имам установена със СПН изправност на Продавача. На второ място, с обезсилване на СР по чл.362 и сл. ГПК прекратявам правната връзка между страните, възникнала със сключването на предварителния договор. След като е така, оттам ми се отваря пътя за търсене на отговорност за вреди, причинени ми от Купувача. Не мислиш ли?

[REVOLUTION]

Ами не , не мисля.
Няма как да предявиш такъв иск, нито да се обезсили СР.
Виж ако не плати можеш да искаш разваляне по съдебен ред , но това е друга хипотеза.

[Melly]

Ами не , не мисля.
Няма как да предявиш такъв иск, нито да се обезсили СР.

- Защо?
С предявяване на иска Продавачът претендира изпълнение. Не само на обещанието да бъде сключен окончателен договор, а и под условие да си поучи цената във вр. с конститутивния диспозитив.

Виж ако не плати можеш да искаш разваляне по съдебен ред , но това е друга хипотеза.

Това пък е в противоречие на горното. Никъде не е уредена хипотеза на разделност на конститутивен и условен диспозитив на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. При неиздължена към приключване на съденото дирене цена СР се постановява под срочно условие - чл.362, ал.1, предл.2 ГПК по силата на принципите на договорното право. Неспазване на условието води до обезсилването му.
Разбирам, че тезата ти е, че срещу условния диспозитив Продавачът ще има право на законна ипотека за цената, нали така? А къде е основанието за това? Липсва договорка цената да бъде плащана на части или изцяло със съответен падеж? Дори и да приема, че имаш предвид условния диспозитив, то неизпълнението от страна на Купувача е предпоставка да бъде обезсилено самото решение, за да не произведе конститутивното си действие. Това е в интерес на Продавача. По този начин той се освобождава от обвързаността си към Купувача - чл.362, ал.2 ГПК. Развалянето на договори по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД е неприложим способ относно съдебните решения по чл.19, ал.3ЗД.

[bird_of_paradise]

В страни от вашия спор, ама защо мислите, че продавача ще предяви иск по чл. 19 ЗЗД?

......Имам сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, чиито документи са изрядни (аз съм купувач). Имам платен задатък в размер от 10 процента. ..........има ли някакъв начин да прекратя договора едностранно (в него пише, че се прекратява при сключване на нотариалния акт, чрез споразумение или едностранно от продавача при мое виновно неизпълнение като той има право да задържи задатъка) и какво би станало, ако продавачът, който в случая е изправната страна, реши да подаде иск за обявяването на предварителния договор за окончателен........

Няма да стане така- трябва да се чете предварителния договор, за да се даде коректен отговор.
Нормата на чл. 19, ал.3 е диспозитивна и намира приложение освен ако не сте уговорили друго.
Обаче, както и да ви чета, като се осланям единствено на коректността на фактите изложени от вас, имате си друго- "при неизповядване на сделката в срок договорът се прекратява и продавача задължа капарото", то се пита в задачата доколко е възможно да възникне право на иск по 19 за продавача.
Е, да липсва едностранното изявление, ама си е въпрос на четене, и тълкуване навярно, на клаузите.

[neutralen]

+1 При това положение Искът на Продавача за сключване на окончателен договор по чл.19, ал.3 от ЗЗД се явява едновременно недопустим и неоснователен.

[REVOLUTION]

Ако ми дадеш пример с 1 единствено СР , в което е постановен условен диспозитив при ищец продавач по предварителен договор и условие-че ответника ще изпълни задължението в двуседмичен срок , ще взема да спра да споря.

[Melly]

Щооооооо?
Не можем ли с правни аргументи да спорим? Това, че наистина 99% от делата са с ищец Купувача и фактът, че самият ти оставяш 1% за дела от името на Продавача означава, че има поле за дискусия по този въпрос - поне теоретично.
Както знаеш, ЦЕНАТА е съществен елемент от сделката. Тя винаги се дължи от Купувача - дали при доброволното изпълнение, или по пътя на упражняване на потестативното право на иск на всяка страна по предварителния договор (тук е ключа от вратата) чрез съда, то тя е елемент на продажбата/ правната промяна в чужда правна сфера.
Та не ми даваш задоволителен отговор при иск по чл.19, ал.3 ЗЗД от Продавача в хипотеза на дължимост на остатък от уговорената крайна цена за имота, предмет на предварителния договор.

[Melly]

:D +1 При това положение Искът на Продавача за сключване на окончателен договор по чл.19, ал.3 от ЗЗД се явява едновременно недопустим и неоснователен.

Ей, ей, Неутрален, като как дойде до извода, че иск на Продавача е недопустим. Къде заФичка разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД, която е материалноправна и е относима към активната легитимация, а оттам и до допустимостта на съдебното производство, а? Колкото до основателността му - това е въпрос по същество!

[REVOLUTION]

Аз викам да разваляме вече седянката.

[Melly]

Щом казваш, приемам.

П.П. Ти отдалеч се захвани да приготвяш лютеничката.

[neutralen]

Какво ще бъде решението на съда, когато установи, че ищеца няма право на конститутивен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, какъвто е случая посочен от "райското птиче" - иска се явява недопустим, или неоснователен ?

[Melly]

.... в него пише, че се прекратява:
1* при сключване на нотариалния акт,
2* чрез споразумение или
3* едностранно от продавача при мое виновно неизпълнение, като той има право да задържи задатъка)
Срок на изпълнение 01.07.2013 в 12:00 часа.

Хипотезата на 3* ще е реализирана, ако в 12:00 часа на 01.07.2013 Купувачът не се яви на сделката.
За Продавача съществуват две възможности -
Първата, да отправи писмено изявление до Купувача за извънсъдебно разваляне на договора, като задържи задатъка; За него обаче съществува възможност (тук вече трябва да се чете внимателно съдържанието на уговорените клаузи по неизпълнение на допълнително поети задължения) да претендира обещетение за вреди, които са пряка и непосредствена последица от несключването на окончателния договор. Възможно е да е уговорена неустойка за неизпълнение на други акцесорни задължения. Така че, облигационното отношение по главното задължение ще е прекратено, но може да има още нещо.
Втората, да предяви иск по чл.19, ал.3 ЗЗД. Същият ще бъде допустим, но дали ще е основателен или не, ще е въпрос по същество на спора.
Като как да те разбирам, че съдът ще установи, че Продавачът няма право на иск. Той винаги ще има право на иск щом е страна по предварителен договор, но искането му може да бъде основателно или неоснователно.

[neutralen]

Просто разсъждавам като имам предвид Първата хипотеза по случая 3 - въпреки че предварителния договор е прекратен, Продавачът предявява конститутивния иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Въпросът е какво ще бъде решението на съда - оставя без разглеждане поради липса на интерес - иска е недопустим, или отхвърля иска като неоснователен

[Melly]

Просто разсъждавам като имам предвид Първата хипотеза по случая 3 - въпреки че предварителния договор е прекратен, Продавачът предявява конститутивния иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Въпросът е какво ще бъде решението на съда - оставя без разглеждане поради липса на интерес - иска е недопустим, или отхвърля иска като неоснователен

Шъ мъ прощаваш, но няма да ти отговоря. То все едно да повтарям вече казаното от мен.

[neutralen]

Въпроса беше провокативен, щото съществува такава съдебна практика за отказ от разглеждане на предявени искове под предлог "липса на правен интерес".
А след такъв отказ следва безкрайно обжалване, но съдилищата действат на принципа "гарван гарвану око не вади", та минават години докато започне разглеждане делото по същество.
И според мен, в конкретния случай, въпросът дали предварителния договор е прекратен към момента на предявяване на иск по чл.19,ал.3 от ЗЗД е въпрос фактически - "по същество" на спора, а не въпрос по допустимостта на иска.
Това е така, щото съдът за да се произнесе, следва да разгледа както ИМ и приложените доказателства (в частност предварителния договор), така и възраженията на ответника направени с отговора на ИМ.
При констатация на съда, че за ищеца липсва правото на иск по чл.19,ал.3 от ЗЗД, съдът постановява отхвърляне на иска като неоснователен - установително решение.
За съжаление, не винаги, но все пак понякога, съдът прилага формулата "липса на правен интерес" за да смачка някое дело в интерес на точно определени лица.

[lady999]

Здравейте отново! Разбрах се с купувача да сключа споразумение, с което се отказвам от задатъка, за да прекратим предварителния договор. Искам да попитам трябва ли споразумението (което представлява волеизлияние на страните, че прекратяват договора, че нямат имотни или парични претенции едно към друго) да бъде нотариално заверено?

[neutralen]

Споразумението, което възнамерявате да сключите, няма нужда от нотариална заверка

[lady999]

Благодаря! За жалост нещата се оказаха малко по-сложни, тъй като капарото по предварителния договор не е платено от мен в ролята ми на купувач, както изисква договорът, а от друг човек, който не е страна по договора. Другата страна (продавачът) изискват в споразумението да се запише, че този човек е платил капарото по този договор (което не е упоменато никъде другаде) и да се откаже от парични претенции. В този случай се чудя дали да подписвам каквото и да е, или просто да изчакам и да видя какво ще стане...

[REVOLUTION]

Благодаря! За жалост нещата се оказаха малко по-сложни, тъй като капарото по предварителния договор не е платено от мен в ролята ми на купувач, както изисква договорът, а от друг човек, който не е страна по договора. Другата страна (продавачът) изискват в споразумението да се запише, че този човек е платил капарото по този договор (което не е упоменато никъде другаде) и да се откаже от парични претенции. В този случай се чудя дали да подписвам каквото и да е, или просто да изчакам и да видя какво ще стане...

Вие още ли не сте ангажирали адвокат?