notarialen akt

[hello]

какво мислите за нотариален акт за покупко-продажба на основание поемане на задължение на продавача към трето лице от купувача?
доколко такъв нотариален акт е стабилен и какви са начините да бъде развалена сделката?
страните са юл

[anonymus]

смятам че нотариалния акт е стабилен.
нямаш проблем

[Тета]

Моля те изясни ситуацията. Нещо не се връзва, излиза, че договорът има две основания, а това е невъзможно. Или може би става дума за някакво условие на договора за покупко-продажба?Казусът ти е интересен, но за да получиш сериозни мнения, трябва да го поставиш точно.

[hello]

основанието за нотариален акт е тристранен договор по силата на който едната страна се задължава да прехвърли недв.имот,а другата страна се задължава да заплати дълга на първата към трета страна.

[МСМ]

Ами няма проблем да се сключи такъв договор. Единият вариант е кредиторът на продавача да се съгласи да освободи продавача от отговорност (заместване в дълг).
В противен случай ще имаме встъпване в дълг - чл. 101 от ЗЗД. Тогава договорът за прехвърляне на имота ще може да се развали по съдебен ред от продавача, ако купувачът не изпълни поетото задължение.

[hello]

по тристранния договор поемателя на дълга се задължава да плати на третата страна,а длъжника, който прехвърля имота има право по събеден ред да го развали единствено ако третата страна предяви претенции към него т.е. един вид регрес.нали така?

[МСМ]

Третата страна (кредиторът) не може да предяви никакви претенции, защото вече се е съгласила да освободи стария длъжник.

[Тета]

Доколкото разбирам имаш два договора.Единият натариален акт за покулко продажба между първоначалния длъжник -продавач и новия длъжник -купувач и втори договор за заместване в дълг между новия длъжник, стария длъжник и кредитора.В този случай старият длъжник -продавача на недижимия имот се освобождава от задължението си към продавача. По съдебен ред се разваля само покупко-продажбата на недвижимия имот, но според мен в този случай тази сделка не може да бъде развалена, ако в нея е записано, че е заплатена цялата продажна цена(не говорим за скрити недостатъци на вещта, за да не усложняваме излишно).

[Тета]

Има голям проблем да се сключи нотариален акт за покупко- продажба плюс заместване в дълг.Това е така, защото за двата вида договори законът предвижда различна форма. В нотариална форма се сключват само сделки за учредяване и прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти. Заместването в дълг не е такава сделка.

[МСМ]

Добре, а ако сключа договор за замяна на недв. имот срещу МПС, няма ли прехвърлането на собствеността върху МПС-то да стане със същия нотариален акт?
Идеята ми е, че с нотариален акт може да се прехвърли всякакво право, съответно да се поеме или опрости всякакво задължение.

[МСМ]

Никаква продажна цена не е заплатена. Вместо да плаща продажна цена, купувачът се задължава да плати задължение на продавача (прехвърлителя на имота) към трето лице.
Не е казано дали това трето лице, кредитор на продавача, участва в съглашението. Т.е. не е ясно дали има заместване в дълг или само встъпване в дълг.

[здравейте]

първоначално е сключен тристранния договор между длъжник, кредитор и трето лице.По силата на този договор длъжника се задължава да прехвърли определен недвижим имот, срещу което кредитора опростява лихвата по вземането,а третото лице се задължава след като му се прехвърли имота да заплати в определен срок дълга на длъжника към кредитора.
на основание на горния договор е сключен нотариален акт за покупко-продажба, в който е вписано единствено че цената е платена по тристранен договор между страните.

[МСМ]

Само не разбрах защо е трябвало да се пише, че цената е ПЛАТЕНА?? Вярно, че винаги така пишат, но това не значи, че е задължително. И продължавам да си поддържам мнението, че с нот. акт могат да се поемат всякакви права и задължения. Нотариалната форма е просто една "по-висока" форма, която покрива всички "изисквания" към писмената, към устната, към нотариалната заверка на подпис и така нататък. А не им противоречи.

Тета е на мнение, че в този случай договорът не може да се развали, но според мен има шанс да се докаже пред съда, че написаното в НА за платената цена не е вярно и тогава няма пречка да се развали договорът.

[Тета]

По първата точка от поста ти, да замяната на жилище срещу МПС ще се извърши с нотариален акт съгласно чл. 18 от ЗЗД.
Другата ти идея е в сферата на правните илюзии. Дори и да се намери нотариус-революционер да състави договор за поемане или заместване в дълг в нотариална форма по арг на по-силната основание от чл. 18 ЗЗД, този договор не подлежи на вписване съгл. чл. 1 от Правилника за вписванията. Тогава ?

[Тета]

Тогава какво е ясно?

P.S. Неяснотата в съдържанието на договора ще породи някое от основанията по чл. 26, ал.2 от ЗЗД за нищожност.

[Тета]

Да, това е най-прецизният вариант от правна гледна точка.
В този случай покупко-продажбата не може да бъде развалена по чл.87, ал.3 от ЗЗД. Дори и да бъде заведен такъв иска не виждам какви основания могат да бъдат посочени.

[МСМ]

Поемане на дълг по повод прехвърляне на недвижим имот. Вместо плащане на цена. В същия НА, с който се прехвърля имотът. Не е необходимо нотариусът да е революционер. ;-)

Колкото до другото - ако се намери нотариус революционер, който да извърши в нот. форма сделка, за която такава форма не е необходима - ами чисто и просто такава сделка няма да се вписва. Къде пише, че ВСЕКИ нотариален акт се вписва? Само онези, с които се прехвърлят и т.н. права върху недвижими имоти (член сто и кой беше от ЗС). Аз и без това не съм предлагала такива революционни сделки, защото не си струват усилията и разходите. :-)

[МСМ]

Не е ясно от постинга (от най-първия постинг на hello). Не че договорът не е ясен.

[МСМ]

Основанието ще бъде пак същото - неизпълнение. Ще се доказва, че отразеният в нотариалния акт факт - платена вече цена - не е верен.

Ще кажете, че този нотариален акт е диспозитивен документ, а не свидетелстващ. Да, така е, що се отнася до прехвърлянето на собствеността и пораждането на насрещното задължение. А за това, дали е платена вече цената, е само свидетелство за факт. Този факт после може да се оспорва. Друг въпрос е как на практика ще се докаже неплащането.

[katy_ib]

Доколкото проследих дискусията ви по темата, считам, че записването в нотариалния акт, че " цената е платена по тристранен договор" изобщо не е правно издържано, тъй като всички уговорки между страните относно съществените условия на договора следва да намерят място в нотариалния акт. Така направен нотариалния акт не дава възможност на никоя от страните по него да го разваля и прави възражения, произтичащи от тристранния договор, тъй като той не е част от договора запокупко-продажба. Затова считам, че тристранния договор е следвало да намери място в нотариалния акт. Това ,че за него не е необходима нотариална форма, не е пречка той да се подпише в такава. С вписването също няма проблем, тъй като вписването има действие само за подлежащите на вписване обстоятелства, т.е. самия закон допуска , че е възможно да се впишат обстоятелства, които по принцип не подлежат на вписване.
относно развалянето считам, че ако тристранния договор е заместване в дълг, Прлодавачът не може да го развали поради неизпълнение на Купувача на поетото задължение за плащане на дълга, тъй като няма правен интерес от това. самия факт, че се е освободил от задължението си е цената на сделката за него.
Ако тристранния договор е встъпване в дълг, то пак не би могъл да се атакува нотариалния акт на основания произтичащи от тристранния договор, тъй като този договор не е част от договора за покупко-продажба.
Или поне така мисля аз