Помогнете ми да го сметна..

[pepitka]

Здравейте!Става въпрос за отстъпване право на строеж на наша земя като в замяна получаваме апартаменти.Според мен това което ни дава изпълнителя е по малко от договореното.Ако може вие да го сметнете и да кажете колко е според вас,по моите сметки ни дава по-малко от обещаното.Става въпрос за двама собственика,мен ме интересува само за единия колко е (и на двамата е по-равно)Тоест 30% дава общо за всеки по 15%. Ако някъде греша поправете ме.
Общо застроена площ - 1870кв.м.
Общи части - 261.8кв.м.
Дава 280.5 кв.м. на всеки ,дотук добре,но като го разпредели той в апартаменти по негови сметки дава
Два апартамента по 46.1 кв.м.
Един 57.7 кв.м.
И един 75.6 кв.м.
Изкарва ми общите части 38 кв.м.
И като за капак трябва да му доплатя 5 кв.м.
Както и да го смятам неми излиза на мен така.
Моля помагайте.Според вас как мислите ?

[vdggbg]

Уточнете си договорките. Един апартамент не може да съществува без общи части - макар че не е съвсем коректно същите да се изразяват в квадратни метри в официален документ.
Поискайте от предприемача таблицата за площообразуване, и вижте какво пише в нея за конкретните апартаменти. Така, както описвате случая, сборът от застроените им площи и припадащите се идеални части от общите части, изразени в квадратни метри, трябва да бъде 285,50 кв. м

[pepitka]

Ще поискам таблицата за площообразуване от изпълнителя.Но аз права ли съм все пак че по най елементарни сметки ,площта на апартаментите + общите части които ми е написал той пак не излизат тези квадрати.
225,5 + 38= 263,5
280,5 - 263,5 =17
17 квадрата се губят а той ми казва,че даже трябва да му доплатя 5 квадрата
Има ли нещо друго което изпускам да сметна?

[barakuda]

Сметките Ви са верни. Да няма нещо мазе или разни коефициенти за етажност?

[pepitka]

Няма мазе.Има гаражи и някакви стаи на първия етаж но на нас не ни се дава нищо от тях.За общите части не ни казаха нищо освен че ни одържа 38 квадрат.Нито ми каза на кои апартамент по колко се пада нито нищо.В края на седмицата пак ще се срещна с него и затова искам някои който знае да ми каже какво точно да питам и дали съм в право да споря с него че не е прав.

[gergana12]

Погледнете дали имате паркоместа.

ЗУТ

Чл. 43. (1) (Изм. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) За нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот.
(2) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) Изключения от разпоредбата по ал. 1 се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, когато нормативно необходимите гаражи и места за паркиране не могат да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот поради технически или нормативни причини, като: размери и/или наклон на урегулирания поземлен имот, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони и други при условия, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1.
(3) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., отм. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.)

[pepitka]

Има 4 паркоместа с не известна площ и има и зелени площи 50 квадрата.Те как се изчисляват?Не са ли към общите площи.Дори и да се изчисляват отделно се трябваше да ми ги напише под някаква отдръшка,примерно зелени площи едиколо си квадрата,нали така.

[pepitka]

Сети се да питам и друго.Паркоместата и зелените площи като какво се смятат,кум общите площи ли към застроена площ или не влизат в сметките защото не са кум застроената сграда.Също така и за покривната тераса тя какво се води хем е тераса към апартамент хем е и покрив?

[emilgrigorov]

Зависи и от това, на какъв принцип е направена таблицата за площоразпределение. Ако е на база "пазарна цена", напълно възможно е да поиска на нейно основание да додавате.
Но, може да оспорите таблицата ...

Всичките ви питания, свързани с общи части, вкл. двор, зелени площи, алеи, рампи, паркоместа, и пр., би следвало да са изяснени във въпросното площоразпределение.

[pepitka]

Каква е разликата дали е на пазарна цена или не.Се пак става въпрос за квадрати които се полагат на мен.В таблицата сбора от всички крайни квадратури на апартаментите трябва да е равен за общо застроената площ,нали така.За квадратурата на гараж и складови помещения имали общи части?Как се смята?
Дали е квадратите на апартамента + гараж и на общите квадрати от двете се добавят общите части или поотделно им се слагат общи части?

[vdggbg]

Как се смята?

Сборът от застроените площи на всички етажи на, над, и под земята представлява бруто разгънатата застроена площ на сградата. От тази бруто площ се изважда сборът от застроените площи на всички самостоятелни обекти в сградата, заедно с несамостоятелните такива, ако има - пр. мазета и тавани, които по проект са придадени към определен самостоятелен обект. Полученият резултат представлява квадратурата на общите части от сградата - същите следва да се разпределят между самостоятелните обекти съобразно големината им (най-общо казано). Разпределянето се осъществява като отношение между площта на всеки самостоятелен обект, отнесена към сбора от площите на всички обекти, изразено в процент. Така полученият процент за всеки самостоятелен обект се прилага към общата квадратура на общите части, и се получава делът на всеки от обектите, изразен в квадратни метри. Така полученият дял се прибавя към застроената площ на обекта, и крайният резултат представлява някаква неподлежаща на измерване, но - подлежаща на остойностяване, квадратура, която предприемачът отстъпва като обезщетение, или продава.
Ето - така се смята.

[emilgrigorov]

Общите части се разпределят или съобразно големината на обектите, или съобразно цената на обектите, или с корекционни коефициенти (които са изведени съобразно цената на обектите), или по задание на възложителя (без да се съобразява с нищо).
Въпрос на договор.

[vdggbg]

Така е - с отмяната на стария ППЗДС (от 1996 г.) ние, определящите общите части, получихме пълна и абсолютна творческа свобода. Най-често, обаче, съвестта ни (доколкото я имаме) ни повелява да ги определяме съобразно големината на обекта, и местоположението му в сградата (прилагайки разни коефициенти - по преценка - горе-долу така, както се определя цената на вратната пържола от онзиденшната доставка в месарските магазини - ще ме прощавате за сравнението. Или на ланшните маслини - според реколтата, и личния принос на някого в добиването и...).

[rezuz]

Като оценител недвижими имоти и човек, правил цено- и площообразуване, както и като човек, работил в строителни фирми - мога да ви кажа - зависи къде точно се намират апартаментите, които той ви предлага. Етаж и изложение.
Има едни коефициенти за етажност и изложение, които коригират вашата обща крайна площ. Предполагам той се е съобразил с това. Също се е съобразил с архитектурния проект - къде какви жилища са проектирани.
Принципно строителят може да ви предостави следното - от РЗП на всеки етаж да ви се полагат вашите 15%. Например 15% от сутерен /мазета и подз. гаражи/ + 15% от партер /магазини и др./ + 15% от първи етаж и т.н.
Това би трябвало да ви даде, но на практика това е невъзможно и няма да ви задоволи.
Затова той ви е предложил компромисни варианти, така че да имате това, което искате в общи линии като брой жилища и етажност. Иначе трябва да си получите вашите 15% от всяко ниво.
Това, което мога да ви посъветвам - настоявайте си за вашето максимално, също така - ако сте се отказали от подземни гаражи и от магазини за сметка на жилищата - натяквайте му го, защото те са доста ценни за един инвеститор, особено магазините. Продават ги после на високи цени.
Друго важно нещо - вие можете донякъде да повлияете на арх. проект - т.е. да прекрои още на идеен проект жилищата, така че да ви устройват като площи. Доста собственици правят така. Сега във вас е ножа и хляба.
Вие подписахте ли суперфицията или само предварителен договор все още ?

[rezuz]

Да, щом имате площообразуване и ясни общи части - явно сте подписали суперфиция и имате вече работен проект. И явно в предварителния договор са ви записали само общата площ на полагащото ви се. А е трябвало още там да ви фиксират на кой етаж какво ще ви дадат. Включително от подземните гаражи и изобщо от паркоместата. Искайте и от тях, ще ги давате под наем после. Не знам къде точно се намира бъдещата сграда, но мислете в перспектива - какво може да давате под наем един ден.
Затова преди такива договори собствениците трябва да се консултират със специалист.
А ще ви дадат ли апратаменти под наем, докато се строи сградата ? Ако сте се водили на този адрес преди разкриването на стр. площадка - трябва да ви подсигури къде да живеете до акт 16, като той заплаща наема.
Но и това се описва в предв. договор.

[emilgrigorov]

Коефициентите са изведени от ЦЕНАТА !!! Справедлива пазарна цена към определен момент, на конкретен строеж.
То така се и наричаше. Ценообразуване.
Което за мен е справедливо. Разпределението на идеалните части пропорционално на справедливите пазарни цени на отделните обекти.
Но, всичко е въпрос на договори. На какъв принцип да се разпределят идеалните части.

В случая, според мен, питащата трябва да защитава първоначалната си позиция:
Проценти квадратни метри право на избор на обектите.

Площоразпределението не е аргумент. Плюс това, както казах вече, е оборимо.

И, потърсете си адвокат.

[rezuz]

Към питащата - не смятайте отделно общите части, не се прави така. Смятайте само крайната обща площ - казва се разгъната застроена площ РЗП. Общите части не са нещо самостоятелно, което ви се полага. Това са т.н. идеални части от общите части - т.е. вие преминавате по тях, за да стигнете в имота си. Това са стълбища, коридори, както и подземната улица към подз. гаражи. Дори фасадата и покривът са общи части, но те не влизат в площообразуването. За тях после собствениците имат задължението всички да се грижат.
Покривна тераса към някое жилище, обаче, си е част от самото жилище.
Гаражите и покритите подземни паркоместа са самостоятелни обекти като жилищата. Мазетата са стопански площи, към тях не се начисляват общи части. Или би трябвало, но някои хитруват и начисляват и на тях.
Спорен е въпросът с надземните открити паркоместа - това не са самостоятелни обекти и не могат да се продават дори самостоятелно. Има нотариуси, които изповядват такива сделки по продажби, но те са невалидни.
Би трябвало това да са общи паркоместа в двора или пред сградата, които да се ползват от всички собственици - който превари, завари ... Но строителят, за да спечели повече, ги продава някак си. После всеки собственик от сградата може да такува такава сделка. Но май на никой не му се занимава.
Зелените площи са част от двора, не могат да ви ги пробутват като обезщетение.

[pepitka]

Много благодаря на всичко който ми отговориха на въпросите.Тези дни ще се срещам с изпълнителя и вече знам ,че ме прецаква с 30 квадрата даже.Ще искам таблицата за площообразуване по която той ги смята и ще видя откъде идва тази разлика.Ако има нещо ви пиша и се надявам пак да ми отговорите толкова бързо и адекватно.Благодаря на всички.

[pepitka]

Като оценител недвижими имоти и човек, правил цено- и площообразуване, както и като човек, работил в строителни фирми - мога да ви кажа - зависи къде точно се намират апартаментите, които той ви предлага. Етаж и изложение.
Има едни коефициенти за етажност и изложение, които коригират вашата обща крайна площ. Предполагам той се е съобразил с това. Също се е съобразил с архитектурния проект - къде какви жилища са проектирани.
Принципно строителят може да ви предостави следното - от РЗП на всеки етаж да ви се полагат вашите 15%. Например 15% от сутерен /мазета и подз. гаражи/ + 15% от партер /магазини и др./ + 15% от първи етаж и т.н.
Това би трябвало да ви даде, но на практика това е невъзможно и няма да ви задоволи.
Затова той ви е предложил компромисни варианти, така че да имате това, което искате в общи линии като брой жилища и етажност. Иначе трябва да си получите вашите 15% от всяко ниво.
Това, което мога да ви посъветвам - настоявайте си за вашето максимално, също така - ако сте се отказали от подземни гаражи и от магазини за сметка на жилищата - натяквайте му го, защото те са доста ценни за един инвеститор, особено магазините. Продават ги после на високи цени.
Друго важно нещо - вие можете донякъде да повлияете на арх. проект - т.е. да прекрои още на идеен проект жилищата, така че да ви устройват като площи. Доста собственици правят така. Сега във вас е ножа и хляба.
Вие подписахте ли суперфицията или само предварителен договор все още ?

Чак сега осъзнах написаното от тебе.Предварителния договор още не е подписан имам 1 месец срок за него да го подпишем.Предварителните скици са готови.Договора ще го дам на адвокат,но аз като го гледам неми харесва.В него не е написано нищо конкретно като проценти дори няма за това какво ни дава.Устната договорка която я няма описана в договора беше първоначално 3 големи апартамента и 1 малак които щели да се равняват на полагащите квадрати тоест 280 минус според него 38 квадрата общи части което е 242кв. а той ми дава 17 по малко от тези и реално са 2 малки 1 среден и един голям.Като разпределение са забутани в задния край на сградата,само единия е в предния.Като цяло договорката е за процент от застроената площ,той сам определи кои апартаменти ни дава в последствие,а преди това каза ,че сами ще си ги изберем,не ми харесва нито къде се намират в сградата нито кака са устроени самите апартаменти,нито квадратурата им.Да разбирам че мога да имам претенции за гараж се пак и те са самостоятелни обекти.Видяло се е че много ще се спори с този човек.

[gergana12]

Борете се за гараж, паркоместо.На днешно време е много важно.
Имате право да избирате местоположение. Успех.
Един въпрос възниква. Дали лицата, които са дали земята си за строеж, дължат ДДС при получаване на апартаменти и други обекти.