Примерна разлика между данъчна и пазарна цена

[kurta009]

Имаме празно дворно място в едно село 500кв.м. Данъчната му оценка от декември 2010г е 1700лв.

Чудя се колко би била пазарната му цена в момента приблизително ? Същата като данъчната оценка,два пъти по-голяма ,три пъти по-голяма или пък да е по-ниска от данъчната ?

Знам че има оценители ,който могат да се произнесат по-компетентно,но искам да чуя мнение каква е разликата в момента ,2014г ,между данъчната и пазарната оценка на имотите ?

Интереса ми е провокиран от твърденията че след 50% увеличение през 2009г на данъчните оценки и в последващата криза и 4-5 годишния спад в цените на имотите ,в момента пазарната цена на доста имоти е по-ниска от данъчната им

http://vestnikstroitel.bg/news/53984_da ... ilischata/

[karanedeff]

Данъчна оценка

Данъчната оценка на недвижимите имоти се определя от данъчния орган по законоустановени норми в зависимост от вида на имота, конструкцията, овехтяването, площта, състоянието, етажа, местонахождението и др. Данъчната оценка служи за база при облагането на имота с годишен данък. Когато имаме придобиване на имот (независимо от това по какъв начин), собственикът трябва да уведоми в 2-месечен срок съответното данъчно подразделение по местонахождение на имота и да подаде декларация по чл. 14 от Закона за местни данъци и такси, за да се заведе партидата на негово име и да се обложи имотът с годишен данък.

Данъчната оценка е необходим документ винаги, когато извършваме сделки по прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти и наследствени права, включващи недвижими имоти. Не се допуска извършване на сделка с недвижим имот, ако прехвърлителят има непогасени публични задължения за конкретния имот. Те се удостоверяват от данъчния орган в документ, наречен удостоверение за данъчна оценка. За да не може собственик да продава имота си при наличие на публично задължение, законът е поставил ограничение за срока на действие на удостоверението за данъчна оценка. Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчна оценка са валидни до тази дата, а издадените след тази дата - до края на текущата година.

Пазарна оценка

За пазарното оценяване на даден имот се ползват три основни подхода за остойностяване, като всеки един от тях включва множество методи. Изборът на подход и метод за определяне на пазарна оценка става от специалист, наречен лицензиран оценител или експерт-оценител, и зависи от много фактори – вида и характеристиката на конкретния имот, целта на оценка, наличната пазарна информация и др.

Видовете подходи са следните:

1. Разходен – оценката на имот при този подход представлява определяне на всички присъщо необходими разходи за придобиване на имот – цена, държавни и нотариални такси, банкови такси и др. Този подход е най-близък до традиционното мислене.
2. Приходен – този подход се основава на възможността имотът да генерира доходи във времето и оттам да се определи неговата настояща стойност.
3. Пазарен – в този случай стойността на имота се получава, като се обработи информация за имотния пазар за предходен период от време и се направят пазарни сравнения с отчитане на характеристиките на конкретния имот. Този подход се явява основен.

При изготвянето на оценителен документ се използват и различни методи.

1. Метод на пазарните аналози - при този най-популярен метод стойността на недвижимия имот се определя чрез пряко сравнение на оценявания имот с други подобни недвижими имоти, с местонахождение в непосредствена близост до оценявания имот или в сходен ценови район, които са били оферирани, продадени или наети през последните месеци преди датата на оценката. Този метод е приложим само при наличието на информация за сделки с подобни имоти.

2. Метод на приходите - при този метод се определя чистият годишен приход от недвижимия имот, след като се приспаднат всички разходи като поддръжка, данъци и такси, застраховки, разходи за поддръжка и отдаване под наем като комисиони и т.н. В зависимост от това дали имотът се използва от собственика, или е отдаден под наем, могат да се приложат две техники - на директната капитализация и на дисконтираните парични потоци.

* Директна капитализация се прилага, когато се оценява имот, използван от своя собственик. Пресмятат се потенциалните годишни приходи от отдаването на имота под наем. След това се приспадат разходите, свързани с поддръжката на сградата, и се получава потенциалната оперативна печалба от имота. Тази печалба се капитализира посредством нормата на капитализация за подобен вид имоти.

* Дисконтираните парични потоци се използват като техника за оценяване в случаите, когато обектът на оценката е сграда, която предлага площи под наем. Обикновено се правят 10-годишни прогнози за бъдещата оперативна печалба от имота. След като се дисконтира с подходяща норма на капитализация, се получава стойността на сградата по метода на приходите.

3. Метод за определяне на цената при замяна - иновативен метод, който е подходящ при определянето на цената на недвижим имот, който ще бъде заменен срещу друг имот или срещу други стоки и/или услуги. Този метод е комбинация от метода на пазарните аналози и метода на приходите. Има за цел да посочи максимално най-високата реална цена на имота, която да не ощети собственика, ако той реши да направи замяна.

4. Метод за определяне на ликвидна цена - чрез този метод се определя цената на недвижим имот, който е необходимо да се реализира в максимално кратки срокове за продажба или за отдаването му под наем. Сроковете се определят от настоящото състояние на пазара в района, където се намира недвижимият имот. Този метод не е приложим при всички видове имоти. За определянето на ликвидната цена се взимат предвид най-ниските ценови равнища, при които са се реализирали сходни по параметри и местонахождение имоти.

Понякога се налага, в зависимост от това за какво ще се използва оценяването, да се приложат минимум два метода за оценка. Резултатите от тях, с използването на тежестни коефициенти за всеки метод, служат за определяне на заключението за справедлива пазарна стойност на имота.

Оценката на един и същи обект за различна цел и нужди може да бъде различна.
- Когато се оценява един имот за продажба, се търси средната му стойност, съобразена с пазара на имоти.

- Ако имотът предстои да бъде обявен на търг, се изготвя тържищна оценка. При нея се търси минимална стойност, за да може в процеса на наддаване да се достигне до максималната цена и да се постигне баланс между интересите на продавача и купувача.

- Когато имаме необходимост от оценка на имот за сключване на застраховка, в този случай специалистът оценява ситуацията с оглед на евентуалните щети и средства, които ще бъдат необходими за възстановяване на имота.

- Оценката на имот, който ще служи като гаранция за получаване на заем или ипотека, се нарича ипотечна оценка. При нея се отчита бързата ликвидност и способността имотът да се продаде в минимални срокове.

- При съдебните оценки експерт-оценителят трябва да има познания по процесуалното законодателство.

- Съществуват и оценки за наем, при които клиентът трябва да получи съвет каква наемна цена ще е подходяща за дадения имот съобразно пазара на наемите в момента.

- Във връзка с нуждите на процесите на приватизацията се изготвя и приватизационна оценка на недвижима собственост.

- Изготвянето на историческа оценка е свързано с реституцията на редица отчуждени навремето имоти. При този вид оценка на имота голяма роля играе факторът време, както и дали имотът, предмет на реституция, не е унищожен. В тези случаи експерт-оценителят определя каква е била стойността на имота, ако все още съществува на пазара. По този начин бившият собственик може да бъде обезщетен справедливо.

Важно е да се знае, че дейността на оценителите е регламентирана в закон. При изготвянето на всяка оценка оценителят декларира, че е незаинтересовано лице. Крайният продукт, оценката, представлява заключение за стойност на имота, а не за цената му.